Der Abfluss ist dicht, der Handwerker war da, und jetzt liegt die Rechnung auf dem Tisch. Wer sie bezahlt, ist in Mietverhältnissen regelmäßig Streitpunkt. Die Antwort hängt von drei Fragen ab: Wo saß die Verstopfung, wodurch ist sie entstanden, und was steht im Mietvertrag. Dieser Ratgeber ordnet die typischen Fälle ein. Er ersetzt keine Rechtsberatung; im Einzelfall sollten Sie Ihren Mietvertrag prüfen und sich bei Unklarheiten an einen Mieterverein, einen Eigentümerverband oder einen Anwalt wenden.
Der Grundsatz: Instandhaltung ist Sache des Vermieters
Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Dazu gehört in der Regel, dass die Abwasserleitungen funktionieren. Eine Verstopfung, die durch normale Abnutzung, Alter der Leitungen, Ablagerungen über viele Jahre oder bauliche Mängel entsteht, fällt deshalb grundsätzlich in seinen Verantwortungsbereich. Das gilt unabhängig davon, in welcher Wohnung sich die Verstopfung bemerkbar macht.
Von diesem Grundsatz gibt es zwei wichtige Ausnahmen: die Kleinreparaturklausel und das Verursacherprinzip.
Ausnahme 1: Die Kleinreparaturklausel
Viele Mietverträge enthalten eine Klausel, nach der der Mieter kleinere Reparaturen bis zu einem bestimmten Betrag selbst trägt. Damit eine solche Klausel wirksam ist, muss sie in der Regel zwei Bedingungen erfüllen: Es muss eine Obergrenze je Reparatur und eine Jahresobergrenze genannt sein, und die Klausel darf sich nur auf Teile beziehen, die dem häufigen, direkten Zugriff des Mieters unterliegen. Als Beispiele nennt die Rechtsprechung regelmäßig Armaturen, Wasserhähne, Lichtschalter oder Fenstergriffe.
Für Abflüsse bedeutet das: Der frei zugängliche Siphon unter dem Waschbecken wird von vielen Gerichten als Teil angesehen, auf den der Mieter unmittelbar zugreift. Eine Verstopfung dort kann also unter die Kleinreparaturklausel fallen. Rohre in der Wand, die Fallleitung oder die Grundleitung erfüllen diese Voraussetzung dagegen in der Regel nicht. Dort hat der Mieter keinen direkten Zugriff, und eine Verstopfung fällt unabhängig von der Höhe der Rechnung nicht unter die Klausel.
Prüfen Sie Ihren Mietvertrag: Fehlt eine der genannten Grenzen oder ist die Klausel so formuliert, dass der Mieter sich an teureren Reparaturen anteilig beteiligen soll, ist sie nach überwiegender Auffassung unwirksam.
Ausnahme 2: Das Verursacherprinzip
Hat der Mieter die Verstopfung durch unsachgemäßen Gebrauch verursacht, trägt er in der Regel die Kosten, und zwar unabhängig von einer Kleinreparaturklausel und unabhängig davon, wo die Verstopfung sitzt. Typische Fälle sind:
- Feuchttücher, Hygieneartikel, Wattestäbchen oder Katzenstreu in der Toilette
- Fett, Speisereste oder Kaffeesatz in der Küchenspüle
- Gegenstände wie Spielzeug, Zahnbürsten oder WC-Steine, die in den Abfluss gefallen sind
- Bauschutt, Fliesenkleber oder Zementreste nach eigenen Renovierungsarbeiten
Die Beweislast liegt dabei grundsätzlich beim Vermieter: Er muss darlegen, dass der Mieter die Verstopfung verursacht hat. Das gelingt, wenn der Rohrreinigungsbetrieb die Ursache dokumentiert, etwa indem er die herausgeholten Feuchttücher fotografiert und im Bericht benennt. Deshalb ist eine saubere Dokumentation durch den Fachbetrieb für beide Seiten wichtig.
Schwieriger wird es in Mehrfamilienhäusern, wenn mehrere Wohnungen an derselben Fallleitung hängen. Lässt sich nicht eindeutig zuordnen, aus welcher Wohnung die Fremdkörper stammen, bleibt der Vermieter in der Regel auf den Kosten sitzen. Er kann sie dann nicht pauschal auf alle Mieter verteilen.
Typische Fälle im Überblick
Siphon am Waschbecken verstopft, Ursache Haare und Seife
Normale Abnutzung, direkter Zugriff des Mieters. Mit wirksamer Kleinreparaturklausel: in der Regel der Mieter, bis zur vertraglichen Grenze. Ohne Klausel: der Vermieter.
WC verstopft, der Monteur holt Feuchttücher heraus
Unsachgemäßer Gebrauch. In der Regel der Mieter, sofern die Ursache nachweisbar ist und aus seiner Wohnung stammt.
Fallleitung verstopft, mehrere Wohnungen betroffen
Kein direkter Zugriff eines einzelnen Mieters, Verursacher meist nicht zuzuordnen. In der Regel der Vermieter.
Grundleitung durch Wurzeleinwuchs oder Rohrbruch gestört
Baulicher Mangel. Der Vermieter, und zwar unabhängig von jeder Klausel.
Regelmäßige vorbeugende Rohrreinigung im Haus
Wird die Grundleitung turnusmäßig gereinigt, ohne dass eine Störung vorliegt, können diese Kosten in der Regel als Betriebskosten umgelegt werden, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Die Beseitigung einer akuten Verstopfung ist dagegen eine Instandsetzung und in der Regel nicht umlagefähig.
Was Mieter im Akutfall tun sollten
- Vermieter oder Hausverwaltung informieren, möglichst schriftlich oder per Nachricht, damit der Zeitpunkt belegbar ist. Der Vermieter hat grundsätzlich das Recht, den Handwerker selbst auszuwählen.
- Bei Gefahr im Verzug selbst handeln. Läuft Wasser über, droht ein Schaden an der Wohnung oder ist niemand erreichbar, dürfen Sie in der Regel selbst einen Fachbetrieb beauftragen. Dokumentieren Sie Ihre Versuche, den Vermieter zu erreichen.
- Rechnung und Bericht aufheben. Lassen Sie sich die Ursache der Verstopfung schriftlich bestätigen. Das entscheidet später über die Kostenfrage.
- Keine eigenen Gewaltversuche. Wer mit Draht oder aggressiver Chemie Rohre oder Keramik beschädigt, haftet für diesen Schaden in der Regel selbst.
Wann Sie anrufen sollten
Rufen Sie an, wenn der Abfluss steht und Hausmittel nicht helfen, unabhängig davon, ob Sie Mieter oder Vermieter sind. Wir klären am Telefon kostenlos, ob ein Einsatz nötig ist, und stimmen die Ankunft mit Ihnen ab. Vor Ort erhalten Sie einen verbindlichen Gesamtpreis vor Arbeitsbeginn, und unser Mitarbeiter dokumentiert die Ursache der Verstopfung, damit die Kostenfrage sauber geklärt werden kann. Die Anfahrt kostet 39 € pauschal, gezahlt wird erst nach Erledigung.
Was Vermieter wissen sollten
Ein verstopfter Abfluss ist ein Mangel, den Sie zügig beseitigen lassen müssen; andernfalls kann der Mieter unter Umständen die Miete mindern. Beauftragen Sie einen Betrieb, der die Ursache dokumentiert. Nur so können Sie Kosten gegebenenfalls an den Verursacher weitergeben. Wiederholen sich Verstopfungen in derselben Leitung, lohnt eine Kamerauntersuchung: Sie zeigt, ob ein baulicher Mangel vorliegt, der sich mit einer Reparatur dauerhaft beheben lässt, statt immer wieder die Rohrreinigung zu bezahlen. Bei einer Toilettenverstopfung in einer von mehreren Wohnungen hilft der Bericht des Monteurs zudem, den betroffenen Leitungsabschnitt einzugrenzen.
Kurz gefragt
Darf der Vermieter die Rechnung einfach an mich weiterreichen?
Nicht ohne Grundlage. Er muss entweder nachweisen, dass Sie die Verstopfung verursacht haben, oder sich auf eine wirksame Kleinreparaturklausel berufen, die aber nur für frei zugängliche Teile wie den Siphon gilt und eine Obergrenze haben muss. Für Verstopfungen in Fall- oder Grundleitung ist eine Weitergabe ohne Verursachernachweis in der Regel nicht möglich. Prüfen Sie Ihren Vertrag und fragen Sie nach dem Bericht des Handwerkers.
Ich habe als Mieter selbst einen Notdienst gerufen. Bekomme ich das Geld zurück?
In der Regel ja, wenn Gefahr im Verzug war, also etwa Wasser übergelaufen ist oder ein Schaden drohte, und der Vermieter nicht erreichbar war. Dokumentieren Sie Ihre Kontaktversuche und heben Sie Rechnung und Bericht auf. War die Lage nicht dringend und hätten Sie den Vermieter abwarten können, kann er die Erstattung verweigern. Melden Sie den Schaden deshalb immer zuerst, auch per Nachricht.
Kann der Vermieter die Rohrreinigung über die Nebenkosten abrechnen?
Nur, wenn es sich um eine regelmäßige, vorbeugende Reinigung der Leitungen handelt und der Mietvertrag diese Position als Betriebskosten vorsieht. Die Beseitigung einer akuten Verstopfung ist eine Instandsetzung und in der Regel nicht umlagefähig. Finden Sie eine solche Position in Ihrer Abrechnung, fragen Sie nach, ob es sich um Wartung oder um eine Störungsbeseitigung gehandelt hat. Im Zweifel hilft ein Mieterverein.